Økonomi

Når man som udlejer modtager en husleje er denne som udgangspunkt skattepligtig. Som med alle andre indtægter er der dog nogle fradrag du kan benytte, og der er forskellige måder hvorpå du kan indberette økonomien omkring udlejningen til skattevæsnet.

SAPU anbefaler kraftigt, at man får lavet et budget over sin udlejning inden man går igang således man har et klart billede af hvad det betyder for privatøkonomien.

Der skal i alle tilfælde af nedenstående laves, som minimum, et simpelt regnestykke som man kan fremvise til SKAT, hvis de skulle bede om det. Dette skal vise alle indtægter samt hvilke ting der trukket fra.

Ved anvendelse af virksomhedsordningen ved en normal udlejning er der endvidere krav om regulær regnskabsførelse, som skal sepereres helt fra din egen privatøkonomi. Nedenfor gennemgåes de skattemæssige regler for udlejning af bolig, delvis udlejning og udlejning af feriebolig samt tilhørende metoder for beskatning.


Huslejen

Først og fremmest modtager man naturligvis en husleje. Markedslejen ved normal udlejning i de større byer ligger typisk 4-4,5% pr. år af handelsværdien på et givent lejemål. F.eks. vil en 2-værelses lejlighed i Kbh til 1.8mil indbringe omkring 6.000 i husleje pr. md. eller 72.000 pr. år. Det varierer dog lidt særligt i tider hvor handelspriserne på ejendomme er turbulente, og der kan være geografiske forhold der gør at den procentdel kan være større eller mindre.

Markedslejen er i denne sammenhæng udtryk for den pris en boligsøgende er villig til at betale for lejemålet. Det er midlertidig ikke ensbetydende med, at det er hvad udlejeren må tage i husleje.

Det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje er de 2 afgørende faktorer som bestemmer hvor meget udlejer må tage i husleje. Læs mere herom under Huslejenævn. Dette vælger vi at kalde den "lovlige" leje, og den kan afvige ganske kraftigt fra markedslejen.

Du er dog altid forpligtet til at tage mindst den lovlige leje. Du kan altså ikke favorisere nærtstående venner, familie eller lign. med en "kunstig" lave leje.


Skatteberegning

Skattereglerne er forskellige afhængig af om du udlejer hele boligen, eller om der er tale om udlejning en del af året / udlejning af et værelse i en bolig du selv bebor.

Udlejning af hele boligen

Førstnævnte, altså udlejning af en bolig, hvor hele boligen udlejes, betragtes som en erhvervsudlejning. Denne har 3 forskellige muligheder for indberetning af udlejningen til SKAT.

  1. Personskatteloven
  2. Virksomhedsordningen
  3. Kapitalafkastsordningen

Som hovedregel kan det bedst betale sig at anvende enten virksomhedsordningen eller kapitalafkastsordningen. Det kan dog være afgørende dels hvor meget restgæld der findes i lejemålet, dels om din indtægt topbeskattes.

I enkelte scenarier, hvor man ikke selv betaler topskat og der samtidig stort set ikke er renteomkostninger på lejemålet kan det være en bedre idé at anvende Personskatteloven som samtidig er den nemmeste rent administrativt.


Personskatteloven

Ved anvendelse af personskatteloven indgår overskuddet af huslejen efter fradrag i din personlige indkomst. De ting der kan trækkes fra er som følger:

Det overskud der er tilbage efter fradrag for ovenstående indgår direkte i din personlige indkomst. Fradragene kan får dog først indflydelse efter der er betalt AM af huslejeindtægten. Fradrag for renteomkostninger i forbindelse med prioritetslån på ejendommen fragår på normalvis i din kapitalindkomst.


Virksomhedsordningen

Anvendelse af virksomhedsordningen er noget mere komplekst, og det er svært at opstille rammerne for den enkelte her. Dog er det gældende at virksomhedsordningen betyder, at din egen privatøkonomi skal holdes helt seperat fra lejemålet. Dermed vil der blive opstillet et regnskab for udlejningen, hvor driftsomkostninger fragår og indtægter tilgår. I virksomhedsordningen er der dog en række administrative krav, herunder indlevering af regnskab mv. for virksomheden. Vi anbefaler ofte anvendelse af virksomhedsordningen og vi har udarbejdet en kort guide til hvordan indberetning foretages. Se denne her.


Kapitalafkastsordningen

Ved anvendelse af denne ordning får man mange af de samme fordele som i virksomhedsordningen, men dog er det noget nemmere at administrere. Ordningen giver dig mulighed for de samme fradrag i lejeindtægten som ved Personskatteloven, men der beregnes endvidere et kapitalafkast som for 2007 var 4% (kapitalafkastsatsen). Kapitalafkastet beregnes af anskaffelsessummen på ejendommen og fratrækkes din personlige indtægt men tillægges din kapitalindkomst. Dermed kan der spares AM bidrag og det kan have positiv indflydelse på din øvrige beskatning, dog afhængig af dine indkomstforhold. Overskuddet af huslejen efter fradrag indgår i din personlige indkomst, men der fratrækkes kapitalafkastet. Senerehen i kapitalindkomsten tillægges det samme kapitalafkast. Delvis udlejning af boligen (herunder ferieboligudlejning) Ved delvis udlejning af boligen forstås udlejning af et værelse eller udlejning af boligen en del af året hvor du selv bebor boligen resten af året. Der gælder andre regler for denne type udlejning. Der er også forskellige regler afhængig af om der er tale om fritidshus udlejning eller helårsbolig.


Helårsbolig

Ved helårsbolig er der 2 måder hvorpå du kan beskattes. Du kan enten anvende metoden, som hedder bundfradrag eller du kan anvende en regnskabsmæssig opgørelse. Du kan ikke skifte fra regnskabsmæssig opgørelse til bundfradrag, men du kan godt skifte fra bundfradrag til regnskabsmæssig opgørelse. Bundfradraget beregnes ud fra den offentlige ejendomsværdi, hvis du er ejer af lejemålet. Det er ejendomsværdien for indkomståret, der finder anvendelse. Hvis du er lejer, og vil fremleje, beregnes bundfradraget ud fra din egen husleje. For ejere beregnes bundfradraget med 1,33% af ejendomsværdien for det pågældende år, dog altid mindst 24.000 kr. For lejere beregnes det som 66,6% af den årlige husleje for lejeren. Ved anvendelse af bundfradragsmetoden kan man ikke fratrække andre omkostninger ved udlejningen. Dermed er det afhængig af din ejendomsværdi og øvrige fradrag hvilken af de 2 metoder der bedst kan svare sig. Ved den regnskabsmæssige opgørelse kan du få fradrag for afskrivninger på inventar (ikke hårde hvidevarer), forholdsmæssig fradrag for ejendomsskat, el, gas, vand og varme samt f.eks. telefon.

Eksempel regnskabsmæssig opgørelse

Huslejeindtægt kr. 50.000
Modtaget for forbrug mv. kr. 5.000
Indtægter ialt for året kr. 55.000
Forholdsmæssig fradrag ejd. skat kr. 9.000
Forholdsmæssig andel af forbrug kr. 5.000
Afskrivninger på inventar kr. 2.000
Ialt til beskatning kr. 39.000

Eksempel bundfradrag
Ejerlejlighed med en offentlig ejendomsværdi på 1.5 mil kr.
Bundfradrag = 1,33% af 1.500.000 = 19.950 kr (dette oprundes til 24.000 kr. jf. ovenstående).

Huslejeindtægt kr. 50.000
Modtaget for forbrug mv. kr. 5.000
Indtægter ialt for året kr. 55.000
Bundfradrag kr. 24.000
Ialt til beskatning kr. 31.000


Husk at bundfradraget IKKE bliver mindre selvom du kan har udlejet en del af året. Man modtager dog kun bundfradrag for hele året, såfremt man har ejet boligen hele året. Ellers beregnes et forholdsmæssigt bundfradrag.


Feriebolig

Ved udlejning af feriebolig (sommerhus) er reglerne næsten de samme som ved helårsbolig. Der er dog et par afvigelser, men ligesom ved helårsbolig kan man enten benytte et fast fradrag eller en regnskabsmæssig opgørelse. Modellen med et fast fradrag ligner bundfradragsmetoden ved helårsbolig, som beskrevet ovenfor. I forbindelse med udlejning af feriebolig udregnes det faste fradrag således: Det er et bundfradrag på kr. 7.000. Hertil et fradrag svarende til 40% af den årlige huslejeindkomst på ferieboligen. Disse 2 tal lagt sammen udgør det faste fradrag. Man har ikke yderligere fradrag, heller ikke fradrag for forbrug. Huslejeindkomsten er dog ekskl. evt. betaling til et ferieboligbureau. Ved den regnskabsmæssige opgørelse har man ikke noget bundfradrag, men kan derimod fratrække driftsomkostninger som relaterer sig direkte til udlejningen. Det vil sige afskrivning på inventar, vedligehold af inventar, annonceudgifter, en forholdsmæssig del af ejendomsskatten (ejd. skat for den periode hvor ferieboligen har været udlejet), indboforsikring og selvfølgelig betaling til et feriebolig bureau. Man kan dog ikke fratrække omkostninger til vedligehold af selve ejendommen (nyt tag, udskiftning af vinduer eller lign.).


Kundeservice