Huslejenævnet

I Danmark har alle kommuner et huslejenævn. De har pligt til at opretholde disse ved lov.
Huslejenævn har den rolle at regulere lejemarkedet for privat udlejning i stort set alle former. Der er enkelte områder hvor deres indflydelse er begrænset, herunder f.eks. alment boligbyggeri hvor der fra politisk hold er opstillet nogle lidt anderledes rammer. Huslejenævnene er nedsat for at træffe afgørelse i tvister mellem udlejer og lejer i sager omkring husleje og dennes størrelse, mislighold, fraflytning samt tvister om depositum, vand og varmeregnskab mv. Netop huslejenævnets rolle som et tvist organ, betyder at huslejenævnene ikke tager stilling til lejeforhold uden, at en af parterne i lejeforholdet foretager en klage til huslejenævnet.

Der er nogle sager som Huslejenævnet ikke har indflydelse herunder opsigelse af lejemål, erhvervslejemål, lejerens brugsret i forbindelse med fremleje samt forholdsmæssige afslag i lejen ved mangler ved det lejede. Det koster i 2016 ca. 305 kr at indgive en klage til nævnet. I juli 2015 blev der endvidere, sammen med øvrige ændringer til lejeloven, indført et gebyr på kr. 2.113 som kan pålægges udlejer, hvis lejer får 100% medhold i den indbragte sag (uanset hvem der har indbragt sagen). Inden du indbringer en sag for huslejenævnet bør du drøfte sagen med SAPU.dk - vi har mange års erfaring og kan være behjælpelige med at vurdere dine chancer for at vinde en evt. sag. Vores hotline er åben for medlemmer mandag-fredag mellem 10.30 og 14.00 året rundt.


Forhåndsgodkendelse af husleje og Fastsættelse af husleje

Fra 2013 har det været muligt for udlejere, at bede huslejenævnet foretage en forhåndsvurdering af huslejen, således udlejer kan få lejeniveauet oplyst inden der indgås lejemål. Prisen for denne forhåndsgodkendelse er pt (2016 tal) kr. 508,00. SAPU.dk anbefaler udlejere, at tage kontakt til os inden der betales dette gebyr til huslejenævnet, idet vi muligvis kan hjælpe med at fastslå den korrekte husleje ud fra tidligere huslejenævnsafgørelser.


Huslejenævnets afgørelse

Når man har modtaget en afgørelse fra huslejenævnet er denne ikke nødvendigvis endelig.
Begge parter i sagen kan efterfølgende vælge at stævne modparten med henblik på at få nævnets afgørelse prøvet i boligretten. Her er det relevant for udlejere, at huske på at lejere som oftest bliver betragtet som den svage part, hvormed de ofte har held med at opnå fri proces fra det offentlige. Dermed kan det blive en lang og dyr kamp for udlejer, at tage en sag i boligretten. Som tommelfingerregel kan det som oftest ikke svare sig at føre en sag i boligretten med mindre sagsgenstanden er mindst 50.000 kr.

Dernæst er det almindelige kutyme, at boligretten læner sig op af huslejenævnets afgørelser - der skal som regel ganske vægtige argumenter til at få en anden afgørelse ud af boligretten. Det forekommer dog, at huslejenævnene laver fejl i deres afgørelser vedr. fastsættelse af husleje, typisk fordi de ikke tager sig tid til at dokumentere afgørelsen tilstrækkeligt. I tilfælde hvor udlejer dømmes til at nedsætte lejen, evt. med tilbagevirkende kraft, kan det derfor være en god ide at lade SAPU læse afgørelsen igennem for at vurdere om der er belæg for at bringe sagen for boligretten. Når udlejer stævner lejer i boligretten på baggrund af en huslejenævnsafgørelse, sker der nemlig et skift i bevisbyrden, således at det bliver lejer der skal bære beviset for at huslejenævnets afgørelse er korrekt.

Er afgørelsen dårligt dokumenteret kan det være vanskeligt for lejer, uanset at denne har fri proces, at løfte bevisbyrden for nævnets afgørelse. Vurderer boligretsdommeren, at lejer ikke formår at fremstille dette bevis afvises huslejenævnets afgørelse og udlejer frifindes således at den oprindelige lejer bliver gældende uanset huslejenævnets tidligere afgørelse.

Du kan bede SAPU om en vurdering af sagen - vurdering af sager fra huslejenævnet, uanset om disse omhandler husleje, istandsættelse, sager om fugt/skimmelsvamp eller andet vurderes gratis hvis du er medlem af SAPU


Fastsættelse af husleje

Det er som oftest huslejen og dennes størrelse der indbringes for huslejenævnene, og det er også dette emne SAPU har mest fokus på. Der er 2 parametre som er afgørende for huslejefastsættelse i Danmark.

  • Det lejedes værdi
  • Omkostningsbestemt husleje

Det lejedes værdi

Førstnævnte er gældende i alle landets kommuner og bliver ofte omtalt som "ågerparagraffen". Dette fordi reglerne om det lejedes værdi blev indført for at beskytte lejere mod udlejere, der bevidst søgte at udnytte "den svage" part ved at tage en uforholdsmæssig høj husleje.

Måden man vurderer det lejedes værdi i huslejenævnet er at kigge på lign. lejemål, i samme størrelse, samme stand og samme område og deres husleje. Det er nævnet, der finder disse lejemål og ofte finder man lejemål i området som tidligere har været reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje (se nedenfor). Det betyder, at såfremt nævnet finder 2-3 lejemål i samme område som koster mindre end lejemålet i den aktuelle sag, så kan lejen forlanges nedsat til et tilsvarende beløb. Det er meget vanskeligt som udlejer, at finde ud af hvad det lejedes værdi er inden man begynder en udlejning. Reglerne om det lejedes værdi er angivet i lejelovens § 47, stk. 2 samt § 49.
Du kan bede SAPU.dk hjælpe med fastsættelse af korrekt husleje. Det forudsætter medlemskab - læs mere her.


OMKOSTNINGSBESTEMT HUSLEJE

Omkostningsbestemt husleje anvendes i kommuner hvor kommunaludvalget, har besluttet at kommunen skal være omfattet af disse regler, såkaldte regulerede kommuner.

De fleste kommuner i Danmark er reguleret efter omkostningsbestemt husleje. Generelt har det den konsekvens at lejen fastsættes en del lavere, end i kommuner som ikke er regulerede. Reglerne for regulering af leje, er således at udlejere af større ejendomme med mere end 7 boliger, skal foretage en beregning af den omkostningsbestemte husleje. Dette sker via et forholdsvis kompliceret beregningsskema, hvor der beregnes omkostninger til administration af ejendommen, vicevært, hensættelser til forbedringer / vedligehold og et minimalt afkast til udlejer, beregnet ud fra nogle historiske tal fra den offentlige ejendomsvurdering på ejendommen.

Dette regnestykke skal private udlejere (der blot udlejer 1-2 boliger, en ejerlejlighed eller et hus) ikke foretage, men loven siger at deres husleje skal være sammenlignelig med et tilsvarende lejemål, hvor huslejen er fastsat ved omkostningsbestemt husleje, og herved er det denne type lejemål der skal ske sammenligning med jf. ovenstående sammenligningskriterie i forbindelse med det lejedes værdi.

Ovenstående 2 begreber er altså styrende for reguleringen af husleje i Danmark i de fleste kommuner, men det giver desværre ikke udlejere meget hjælp i forhold til at finde ud af hvad der må tages i husleje i deres lejemål. Mange udlejere har tendens til at finde annoncerede lejemål på lejebolig portaler, den blå avis mv., som minder om deres eget og lægger således de annoncerede lejepriser til grund for fastsættelse af egen husleje. Det er dog en misforståelse, at man kan finde sin husleje på denne måde, da de annoncerede lejemål efter al sandsynlighed ikke har fået fastsat deres husleje efter begreberne om det lejedes værdi og omkostningsbestemt husleje.

SAPU kan via vores erfaring med disse sager tilbyde en forhåndsvurdering af hvilken leje du kan tage for dit lejemål. Vi kan naturligvis ikke garantere, at den leje vi vurderer, vil stemme overens med Huslejenævnets afgørelse i en given sag. Vi har dog ofte mulighed for, at finde lejemål i vores database som kan bekræfte vores vurdering.

Skal vi også hjælpe dig?

Medlemskab koster kr. 129,- Opret dig allerede nu
og du er medlem inden for få minutter

Afgørelse

Har du modtaget en afgørelse fra huslejenævnet vedr. husleje kan du bede SAPU vurdere om denne evt. skal bringes for boligretten.
(Kun for medlemmer)


Kommune oversigt

Du kan finde ud af om din kommune er reguleret ved at hente vores oversigt.
(Kun for medlemmer)


Huslejefastsættelse

Ønsker du en forhåndsvurdering af din husleje kan du kontakte os for tilbud (Kun for medlemmer).


Kundeservice