Huslejefastsættelse

Først og fremmest skal man som udlejer have afgjort om det udlejede er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune, da der vil kunne tilkendes betydeligt mere i leje i en ikke-reguleret kommune end i en kommune som er reguleret efter reglerne i boligreguleringslovens kap. II-V. Læs om huslejenævn og regulerede kontra ikke-regulerede kommuner her.


Nedenstående guide tager udgangspunkt i at der er tale om huslejefastsættelse i en reguleret kommune, da langt de fleste kommuner, og i øvrigt alle de større kommuner, er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Informationerne nedenfor er ikke udtømmende, og hvis du ønsker en konkret vurdering af hvilken lovlig husleje du må opkræve, anbefaler vi du bliver medlem hos os hvorefter vi uden beregning vil vurdere hvordan din husleje skal fastsættes. Medlemskab koster kr. 129,00 pr. md. SAPU vurderer husleje for vores medlemmer ud fra vores omfattende kendskab til huslejenævnsafgørelser fra hele landet. Vi har arbejdet med sager om husleje siden 2009.


Når man som udlejer skal fastsætte hvilken leje man ønsker at tage, er der indtil flere ting at tage i betragtning. I Danmark er det lejeloven og boligreguleringsloven som formelt danner grundlag for hvilken leje, som er lovlig. Desværre er reglerne således, at der ikke findes nogen faste regler hvorefter en privat udlejer kan beregne hvilken leje der er korrekt.


Det er huslejenævnene som afgør om den husleje du tager for lejemålet stemmer overens med opfattelsen af "det lejedes værdi". Huslejenævnens afgørelser skal ske efter sammenligning med tidligere afgørelser for lign. lejemål i samme område, med samme stand, beliggenhed og beskaffenhed. Endvidere kan de foretage sammenligning med større leje-ejendomme (med flere end 7 lejemål), som er underlagt krav om decideret beregning af huslejen - så kaldt omkostningsbestemt husleje. Kravet er dog stadig at disse lejemål skal være sammenlignelige med dit.


Huslejenævntes afgørelser skal i princippet være dokumenteret, dvs. der skal vedlægges en liste over de lejemål man har anvendt til sammenligning, men ofte er huslejenævnenes afgørelser dårligt dokumenteret og så bør man som udlejer overveje at tage sagen videre. Det vil vi gerne hjælpe dig med - det behøver ikke nødvendigvis kræve at du hyrer en advokat, men det kan blive nødvendigt.


Huslejenævnenes afgørelser overfor private udlejere, som blot har en eller to lejemål er altså i høj grad baseret på tilfældighed og hvad de lige har liggende af lejemål de mener at kunne lægge til grund for en afgørelse.


Der kan være forskel på hvad man forstår ved den lovlige leje, herunder "det lejedes værdi" og det kan afhænge af forskellige faktorer - se nedenfor:

Boligtype Beskrivelse Lejeniveau
Ejer/andelslejlighed eller privat hus/rækkehus Her menes for så vidt alle boliger som ikke er undtaget ved en af nedenstående boligtyper i kommuner som er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje (det er langt største delen af de danske kommuner) Omkostningsbestemt leje og "det lejedes værdi". Typisk lejeniveau er mellem 400 - 900 kr. pr. kvm. pr. år ekskl. acconto forbrug. Det afhænger af den enkelte kommune - Københavns kommune tilkender meget lave huslejer - helt ned til 380 kr. pr. kvm, mens Frederiksberg typisk tilkender lidt højere - op til kr. 1.000 pr. kvm. Kontakt os for hjælp til fastsættelse af husleje.
Lejlighed i nyere ejendomme Lejlighed som ligger i en ejendom der er opført efter 1991. Du kan se i din BBR meddelelse hvor gammel den ejendom er, som din lejlighed ligger i. Eller du kan checke det på www.ois.dk Markedsleje - husleje kan fastsættes frit. Det er kun aftalelovens paragraffer om åger der er gældende
§5, stk. 2 ejendom I Boligreguleringslovens §5 stk. 2 er en afvigelse fra de normale regler om det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje, som betyder, at lejemålet kan indbringe en lidt højere leje end normalt. Kravet er at lejemålet er gennemgribende forbedret, hvilket konkret betyder, at forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse. Beløbene er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode. Det lejedes værdi. Forvent 2-300 kr i ekstra leje pr. kvm. pr. år hvis der er tale om et §5 stk. 2 lejemål. HUSK at det skal anføres i lejekontrakten hvis lejemålet skal udlejes efter denne paragraf. Få hjælp af SAPU.dk til udarbejdelse af lejekontrakt her. Fra 2015 er der endvidere indført betragtninger om at en del af forbedringsudgiften skal være ”grønne” – dvs. energibesparende forbedringer.
Enkeltværelse Hvis du udlejer enkeltværelser i et lejemål du selvbebor, kan du forvente en lidt højere leje pr. kvm end ved almindelige regulerede lejemål. Dertil er opsigelsesretten for disse lejemål markant anderledes end ved udlejning af en hel beboelseslejlighed, således at du som udlejer kan opsige lejer med kun 1 måneds varsel. Derfor er det meget sjældent at lejere klager over husleje i denne type lejemål. Det må forventes at enkeltværelser bliver afgjort til ca. 200-300 kr. pr. kvm. mere pr. år end almindelige regulerede lejemål.
Særligt for hus og rækkehus Afgørelse af husleje for ved udlejning af parcelhus og til hvis udstrækning rækkehuse, er lidt sværere for huslejenævnene at håndtere. Dels fordi de som oftest stort set intet har at sammenligne med og dels fordi et hus kan have mange typer herligheds-værdier at spille på - f.eks. stor kælder, have osv. Huslejenævnene har ringe erfaring med hvad dette betyder for det lejedes værdi, og vil i mange tilfælde allerhøjest kunne komme en ekstremt dårligt dokumenteret afgørelse, som udlejer kan få vendt i boligretten. Vi anbefaler, at man som udlejer tager den leje markedet vil give ved udlejning af hus eller rækkehus. Det er måske ikke den leje huslejenævnene vil mene er korrekt, men de kan have svært ved at dokumentere anderledes. Kontakt os gerne hvis du er i tvivl.


Husk dog at ovenstående reguleringer og regler kun kommer i spil hvis din lejer klager til huslejenævnet over huslejen! Flertallet af de private udlejninger er fastsat ud fra hvad udlejer kan få i leje af markedet, uanset at lejeniveauet måske skulle være 4-800 kr. pr. kvm - men det får aldrig betydning fordi lejeren ikke klager. Derfor kan det svare sig at bruge lidt tid på at finde den rette lejer.

SAPU.dk kan være behjælpelig med at vurdere din husleje. Det forudsætter dog medlemskab hos os. Kontakt os hvis du ønsker hjælp til huslejefastsættelse.


Kundeservice